വീണ്ടും ചില ‘വീട്’ കാര്യങ്ങൾ

കേരളത്തിൽ കെട്ടിട നിർമ്മാണം വ്യവസായമെന്ന് നിലയിലേക്ക്​ മാറിയത്​ ഈയടുത്തകാലത്താണ്. പണ്ടൊക്കെ, കെട്ടിട മുടമ നേരിട്ട്​ നിർമ്മാണമേഖലയിൽ തൊഴിലെടുക്കുന്നവരെ തച്ചിന് ജോലി ചെയ്യിച്ച് കെട്ടിടം നിർമ്മിക്കുന്ന രീതിയാണ ് നിലനിന്നത്. ഇന്ന് ഇത് ഏതാണ്ട് പൂർണ്ണമായും അവസാനിച്ചു എന്ന് തന്നെ പറയാം. പിന്നീട് തച്ചിനു പണിയുന്നത് നിർത്തി ജോലിക്കാർ തന്നെ ഉടമ്പടിക്ക് പണിതുടങ്ങി.

ആവശ്യം വർദ്ധിക്കുകയും വീട് പൊതുവേ താങ്ങാവുന്നത് (affordable) ആകുകയും ചെ യ്തപ്പോൾ കരാറുകാർ അഥവാ കോൺട്രാക്ടർമാർ രംഗപ്രവേശം ചെയ്തു. ഉടമ്പടി പണിക്കാർ കരാറുകാരുടെ കീഴിലായി. പിന്നീട് ഉദയ ം ചെയ്ത കച്ചവടവിഭാഗമാണ് ഡവലപ്പർ. അതോടെ കരാറുകാരും ഡവലപ്പറുടെ കീഴിലായി എന്ന് പറയാം. ഇപ്പോൾ പട്ടണങ്ങളിലെ നിർമ ്മാണവ്യവസായം പ്രധാനമായും ഡവലപ്പർമാരുടെ കൈകളിലാണ്.

കെട്ടിടം ഉടമ സ്വന്തമായി സ്ഥലം കണ്ടെത്തി, അനുയോജ്യമായ പ ്ലാൻ വരപ്പിച്ച് ആവശ്യമായ അനുമതികൾ സമ്പാദിച്ച് വീട് പണിയുന്നതിന് കരാറുകാരെ ഏൽപ്പിക്കുന്ന രീതിയാണ് നാട്ടിൻപു റങ്ങളിലും ഇടത്തരം പട്ടണങ്ങളിലും ഇപ്പോഴും നടക്കുന്നത്. ഇത്തരം സാഹചര്യത്തിൽ പരിമിതമായ ഉത്തരവാദിത്വങ്ങൾ മാത്ര മേ കാരാറുകാരിൽ നിക്ഷ്പ്തമായിട്ടുള്ളൂ. പ്ലാൻപ്രകാരം പണിയുന്നതനുസരിച്ച് മുൻകൂട്ടി നിശ്ചയിച്ച ഗഡുക്കളായി പണ ം നൽകിയാൽ മതിയാകും.

നഗരങ്ങളിൽ പലപ്പോഴും ഈ രീതി സാധ്യമല്ല. നിർമ്മാണത്തിനാവശ്യമായ സ്ഥലത്തി​​​​​​​െൻറ വിലയ ും ലഭ്യതയും പ്രശ്നമായി വരും. അത്തരം സാഹചര്യത്തിൽ ഡവലപ്പർമാർ അനുയോജ്യമായ സ്ഥലം കണ്ടെത്തി കെട്ടിടസമുച്ചയങ്ങൾ നിർമ്മിക്കുന്നു. താമസത്തിനു വേണ്ട അനുബന്ധ സംവിധാനങ്ങൾ എല്ലാം ഡവലപ്പറുടെ ഉത്തരവാദിത്വമാണെന്ന് ചുരുക്കം. വെള് ളം വൈദ്യുതി, റോഡ്, മാലിന്യ നിർമ്മാർജ്ജനം തുടങ്ങിയവ മുതൽ അനിവാര്യമായ അനുമതികൾ വാങ്ങുന്നതും ഡവലപ്പറാണ്. അതുകൊണ് ട് കോൺട്രാക്ടറുമായി ഉണ്ടാക്കുന്ന കരാറും ഡവലപ്പറുമായി ഉണ്ടാക്കുന്ന കരാറും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസം വീട് വാങ്ങുന്നവർ അറിഞ്ഞിരിക്കേണ്ടതാണ്.

• ​രേഖകൾ പരിശോധിക്കുക

കെട്ടിടം വാങ്ങുന്നയാൾ ആദ്യമേ ചെയ്യേണ്ടത് ലാൻഡ് ഡോക്യുമ​​​​​​െൻറ്​സ്​ പരിശോധിക്കുക എന്നതാണ്. സ്ഥലം ഉടമ ഡവലപ്പർ അല്ലെങ്കിൽ ഉടമയുമായി ഉണ്ടാക്കിയിരിക്കുന്ന കരാറി​​​​​​​​െൻറ പകർപ്പ് പരിശോധിക്കണം. കെട്ടിടം നിർമ്മിച്ച് വിൽക്കുവാൻ പൂർണമായി ബിൽഡറിനെ ചുമതലപ്പെടുത്തിയ ഡവലപ്മ​​​​​​െൻറ്​ ലൈസൻസ് ഉണ്ടായിരിക്കണം. കെട്ടിടനിർമാണം കരാറുകാരെ ഏൽപ്പിക്കുമ്പോൾ ഗുണമേന്മ ഉറപ്പുവരുത്തുന്നത് എളുപ്പമാണ്. ​

നിർമാണഘട്ടത്തിൽ കെട്ടിടം ഉടമയോ, പ്ലാൻ വരച്ച് ആർക്കിടെക്റ്റോ സ്ഥിരമായ പരിശോധനകൾ നടത്തുന്ന പതിവുണ്ട്. പക്ഷേ,ഡവലപർമാർ നിർമിക്കുന്ന കെട്ടിടങ്ങളുടെ ഗുണമേന്മ ഉറപ്പുവരുത്തുന്നതിന് കൃത്യമായ ഒരു സംവിധാനമില്ല. അവർ സ്വന്തമായോ അല്ലെങ്കിൽ അവർ ഏർപ്പെടുത്തുന്ന മേൽനോട്ടക്കാരോ പരിശോധിക്കുന്ന രീതി ശരിയല്ല. സ്വന്ത്രമായ പരിശോധനക്ക് (independent inspection ) സംവിധാനം ഉണ്ടാകണം. അത് കരാറിൽ വ്യവസ്ഥ ചെയ്യണം. അവർ നിർമ്മാണത്തി​​​​​​​െൻറ നിശ്ചിത ഘട്ടങ്ങളിൽ കെട്ടിടം പരിശോധിച്ചുവെന്ന് ഉറപ്പ് വരുത്തണം.

• പണമിടപാട്​ കരുതലോടെ

നിർമ്മാണവ്യവസായത്തിൽ അടിമുടി മാറേണ്ടത് സാമ്പത്തിക ക്രമീകരണങ്ങളാണ്. പല ഡവലപർമാർക്കും സ്വന്തമായ സ്ഥലമോ, സ്ഥലം ഉടമയിൽ നിന്നും ഡവലപ്മ​​​​​​െൻറ്​ ലൈസൻസോ ഉണ്ടാകും എന്നാൽ നിർമ്മാണത്തിനാവശ്യമായ പണം ഉണ്ടാകില്ല. കെട്ടിടത്തി​​​​​​​െൻറ നിർമ്മാണഘട്ടത്തിൽ ഗഡുക്കളായി ഉടമകളിൽ നിന്നും പണം വാങ്ങിയാണ് അത്തരക്കാർ കെട്ടിടം പണിയുന്നത്. ബഹറിൻ പോലുള്ള രാജ്യങ്ങളിൽ ഇത് നിയമം മൂലം നിരോധിച്ചിട്ടുണ്ട്. കെട്ടിടം നിർമിക്കുന്നതിനുള്ള പണം, അല്ലെങ്കിൽ പണം നൽകുന്ന സ്ഥാപനങ്ങൾ ഡവലപ്പർ കണ്ടെത്തണം. നിർമ്മാണം തൃപ്തികരമായ രീതിയിൽ പൂർത്തിയായി കെട്ടിടം ഉടമ സ്വീകരിക്കുമ്പോൾ ഒറ്റ ഗഡുവായി പണം നൽകുന്ന രീതിയാണ് ഉത്തമം. നിർമ്മാണഘട്ടത്തിൽ പണം കണ്ടെത്തുന്നതിനു നേരിട്ട ചിലവുകൾ (Financing fees) കെട്ടിടം വാങ്ങുന്നയാൾ നൽകേണ്ടിവരും.

അത്തരം സാഹചര്യത്തിൽ ഡവലപ്പർമാർക്ക് പണം കണ്ടെത്തിന്നത് എളുപ്പമല്ല. ഒരു നിശ്ചിത ശതമാനം സ്വന്ത പണം ( Equity) ഇല്ലാത്തവർക്ക് ബാങ്കുകൾ ലോൺ നൽകാൻ മടിക്കും. അത്തരം ഡവലപ്പമാർ ഉദയം ചെയ്യാതിരിക്കുന്നതിനും ഒറ്റഗഡുവായി പണം നൽകുന്ന രീതി ഉപകരിക്കും. നിർമ്മാണം പൂർത്തിയാക്കുന്നതി​​​​​​​​െൻറ ഉത്തരവാദിത്തം (Development Risk) ഡവലപ്പർമാരിൽ മാത്രം നിക്ഷിപ്തമായിരിക്കും. അങ്ങിയാണ് നിർമ്മാണവ്യവസായം നിലനിൽക്കേണ്ടത്. അത്തരം സാഹചര്യത്തിൽ നിർമ്മാണത്തിനാവശ്യമായ അനുമതികൾ, നിർമ്മാണത്തി​​​​​​​െൻറ പുരോഗതി എന്നിവയൊക്കെ ഫൈനാൻസ് ചെയ്യുന്ന ബാങ്കുകൾ പരിശോധിച്ചുകൊള്ളുകയും ചെയ്യും.

കേരളത്തിലെ എല്ലാ പട്ടണത്തിലും പണി പൂർത്തിയായ (ready-to-occupy) വീടുകളുണ്ട്. അതുകൊണ്ട് ഇപ്പോഴത്തെ സാഹചര്യത്തിൽ നിർമ്മാണത്തിനു പണം കണ്ടെത്താൻ കഴിയാത്ത ഡവലപ്പർമാരുടെ കൈയ്യിൽ നിന്നും കെട്ടിടം വാങ്ങാതിരിക്കുന്നതാണ് ഉചിതം. അത്തരക്കാർ തുടങ്ങിവെക്കുന്ന പദ്ധതികളാണ് പാതിവഴിയിൽ നിന്നുപോകുനത്.

ഉടനടി വീട് ആവശ്യമില്ലെങ്കിൽ പരമാവധി പത്ത് ശതമാനം മുൻകൂർ നൽകി നിർമ്മാണം തുടങ്ങുന്നതിനു മുൻപ് (off-plan purchase ) കെട്ടിടം ബുക്ക് ചെയ്യുന്നതിൽ തെറ്റില്ല. സ്വന്തമായി പണം കണ്ടെത്താൻ കഴിയാത്തവർക്ക് ബാങ്കുകൾ മുഖേന ലോൺ പാസാക്കി വെക്കുകയുമാകാം. പക്ഷേ, വീട് കൈമാറുമ്പോൾ ഒറ്റത്തവണയായി (bullet payment) പണം നൽകാമെന്ന വ്യവസ്ഥയിലായിരിക്കണം എന്നു മാത്രം. ഓഫ് പ്ലാൻ ആയി വീട് വാങ്ങുമ്പോൾ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യം ഡവലപ്പറുമായി ഉണ്ടാക്കുന്ന എഗ്രിമെന്റ് എപ്രകാരമുള്ളതാണ് എന്നതാണ്.

• കരാറി​ൽ അടിമുടി ശ്രദ്ധ

അടിസ്ഥാനപരമായി കരാറുകാരനും ഡവലപ്പറും തമ്മിൽ വലിയ വ്യത്യാസങ്ങളുണ്ട്. രണ്ടു വിഭാഗവും നൽകുന്ന സേവനങ്ങൾ തമ്മിലും അജഗജാന്തരമുണ്ട്. അതുകൊണ്ട് കോൺട്രാക്ടറുമായി ഉണ്ടാക്കുന്ന കരാറും ഡവലപ്പർമാരുമായി ഉണ്ടാക്കുന്ന കരാറും ഒരുപോലെയുള്ളവയല്ല. അതായത് ഡവലപ്മെന്റ് എഗ്രിമെന്റും കോൺട്രാക്ടിങ് എഗ്രിമെന്റും രണ്ടാണ് എന്നർത്ഥം. പക്ഷേ, കേരളത്തിൽ പല ഡവലപ്പർമാരും കരാറുകാരുടെ എഗ്രിമ​​​​​​െൻറ്​ ആണ് ഉപയോഗിക്കുന്നത്. അങ്ങിനെ വരുമ്പോൾ കെട്ടിടനിർമ്മാണം പൂർത്തിയാക്കിയാൽ ഡവലപ്പർ നിയമപരമായി അവരുടെ ബാധ്യത പൂർത്തിയാക്കി. പക്ഷേ, താമസ യോഗ്യമായ എല്ലാ അനുബന്ധ സംവിധാനങ്ങളും ഒരുക്കേണ്ടത് ഡവലപ്പറുടെ ഉത്തരവാദിത്വം ആയതുകൊണ്ട് അവയെല്ലാം കരാറിൽ ഉൾപ്പെടുത്തിരിക്കണം.

വെള്ളം, വൈദ്യുതി, ആവശ്യത്തിനു വലിപ്പമുള്ള വഴി, സുസ്ഥിരമായ മാലിന്യ സംസ്ക്കരണ സംവിധാനം എന്നിവയും കളിസ്ഥലം, മറ്റു പൊതു സംവിധാനങ്ങൾ (common facilities) എന്നിവയിലുള്ള ഉടമസ്ഥാവകാശം എന്നിവയെല്ലാം കരാറിൻെറ ഭാഗമായിരിക്കണം. പൊതു സ്ഥലങ്ങളുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശം അസോസിയേഷ​​​​​​​െൻറ പേരിലാണെങ്കിൽ അത് രജിസ്റ്റർ ചെയ്യേണ്ടതും വീട് വാങ്ങുന്നവർ സ്വാഭാവികമായും അതിൽ അംഗമാകുമെന്നുള്ള വ്യവസ്ഥയും ഡവലപ്മെന്റ് എഗ്രിമ​​​​​​െൻറിൽ ഉണ്ടാകണം.

പക്ഷേ, മിക്കവരും ഈ എഗ്രിമ​​​​​​െൻറുകൾ സൂക്ഷമായി പരിശോധിക്കാറില്ല. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് എക്സ്പോകൾ നടക്കുമ്പോൾ മനോഹരമായ കെട്ടിടമാതൃകകളും ബ്രോഷറുകളും കണ്ട് അഡ്വാൻസ് കൊടുക്കുകയാണ് ചെയ്യുന്നത്. പക്ഷേ ഡവലപ്മെന്റ് എഗ്രിമ​​​​​​െൻറി​​​​​​​െൻറ മാതൃക, സ്ഥലത്തിൻെറ ആധാരം, ഡവലമ​​​​​​െൻറ്​ ലൈൻസൻറി​​​​​​​െൻറ പകർപ്പ്, കെട്ടിട നിർമ്മാണത്തിനു വേണ്ട അനുമതികളുടെ പകർപ്പ്, നിർമ്മാണത്തിനുപയോഗിക്കുന്ന സാമഗ്രികളുടെ വിവരം (specification) എന്നിവയാണ് വീട് വാങ്ങാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്നവർ പ്രാഥമികമായി പരിശോധിക്കേണ്ടത്. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് എക്സ്പോകൾ നടക്കുമ്പോൾ ഇതി​​​​​​​െൻറയൊന്നും കോപ്പികൾ മിക്ക ഡവലപ്പർമാരും പ്രദർശിപ്പിക്കാറില്ല. അങ്ങിനെയുള്ളവരുടെ കെട്ടിടങ്ങൾ വാങ്ങാതിരിക്കുന്നതാണ് ഉത്തമം.

• അത്യാവശ്യങ്ങൾക്ക്​ പരിഗണന

വീടി​​​​​​​െൻറ വലിപ്പമാണ് പരിഗണിക്കേണ്ട മറ്റൊരു പ്രധാന കാര്യം. വല്ലപ്പോഴും വരുന്ന അതിഥികൾക്കായി കിടപ്പുമുറികൾ നിർമ്മിച്ച് അടച്ചിടേണ്ടതുണ്ടോ എന്ന് ആലോചിക്കുന്നത് നല്ലതാണ്. പണ്ടൊക്കെ പായ വിരിക്കാൻ ഇത്തിരി ഇടം എന്ന നിലയിലാണ് കിടപ്പുമുറികളെ കണ്ടിരുന്നത്. ഇക്കാലത്ത് കിടപ്പുമുറിയും അനുബന്ധമായി കക്കൂസും ചേർത്ത് പണിയുന്നതിനു ലക്ഷങ്ങൾ മുടക്കേണ്ടിവരും.

നഗരങ്ങളിൽ താമസിക്കുന്നവർക്ക് അതിഥികളെത്തിയാൽ ഒരു ഹോട്ടലിൽ മുറിയെടുക്കാവുന്നതേയുള്ളൂ. വീടുകള്‍ ചെലവ് കുറഞ്ഞതും ഊര്‍ജ്ജക്ഷമവും പരിസ്ഥിതി സൗഹൃദവും ദുരന്ത പ്രതിരോധ ശേഷിയുളളതും ആയിരിക്കാന്‍ നിഷ്‌കര്‍ഷത പുലര്‍ത്തേണ്ടിയിരിക്കുന്നു.

• പലിശ നോക്കി ലോണെടുക്കാം

ബാങ്ക് ലോണുകൾ എടുക്കുന്നതിലും സൂക്ഷിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങളുണ്ട്. മുപ്പത് ലക്ഷം രൂപ ലോൺ എടുത്താൽ പതിനഞ്ചു വർഷം കൊണ്ട് മുതലും പലിശയും ചേർത്ത് ഏകദേശം അറുപത് ലക്ഷം രൂപ അടക്കേണ്ടിവരും. കേരളത്തിലെ ഇപ്പോഴത്തെ സാഹചര്യത്തിൽ കെട്ടിടങ്ങളുടെ വില വർധിക്കുന്നില്ല എന്നാണ് നിരീക്ഷപ്പെട്ടിട്ടുള്ളത്. പതിനഞ്ച് കൊല്ലത്തിനു ശേഷം ലോൺ അടച്ചുകഴിയുമ്പോൾ അറുപത് ലക്ഷം മുടക്കിയ വീടിൻെറ വില യദാർത്ഥവിലയായ മുപ്പത് ലക്ഷത്തിലും താഴെയായിരിക്കും എന്നർത്ഥം.

ഉടനടി വീട് ആവശ്യമില്ലാത്തവർ വൻ തുക പലിശയായി നൽകേണ്ടതുണ്ടോ എന്ന് ആലോചിക്കേണ്ടതുണ്ട്. ഇത്തരം ചതിക്കുഴികളിൽ പ്രവാസികളാണ് പൊതുവേ വീണുപോകുന്നത്. ഒരു വീട് വെക്കുന്നതിന് വേണ്ടി പ്രവാസികളായവരുണ്ട്, വീട് വെച്ചതുകൊണ്ട് മടങ്ങിപ്പോകാനാകാത്തവരുമുണ്ട്.