നിയമപരമാക​െട്ട നിർമാണം

കെട്ടിടനിര്‍മാണ നിയമം കേരളത്തിലെ എല്ലാ പ്രധാന നഗരങ്ങളിലും വളരെ മുമ്പുതന്നെ നിലവിലുണ്ട്. ഓരോ വ്യക്തിയുടെയും സ്ഥലത്ത് അവരവര്‍ നിര്‍മിക്കുന്ന കെട്ടിടത്തിന് നിയന്ത്രണങ്ങള്‍ കൊണ്ടുവരുന്നത്, എല്ലാവര്‍ക്കും നീതി ഒരുപോലെ ലഭ്യമാക്കുക എന്ന ഉദ്ദേശ്യത്തോടെയാണ്. വായുവും വെളിച്ചവും തടസ്സപ്പെടാതിരിക്കാനും അയല്‍വാസിയുടെ ജലം മലിനമാക്കപ്പെടാതിരിക്കാനും നിയന്ത്രണങ്ങള്‍ ആവശ്യമാണ്. 

പഞ്ചായത്തുകള്‍ക്കുള്ള കെട്ടിടനിര്‍മാണ നിയമമല്ല, മുനിസിപ്പാലിറ്റികള്‍ക്കും കോര്‍പറേഷനുകള്‍ക്കുമുള്ളത്.  ഇവ തമ്മില്‍ കുറഞ്ഞ വ്യത്യാസമേയുള്ളൂ. കേരള മുനിസിപ്പാലിറ്റി ബില്‍ഡിങ് റൂള്‍ 1999 ആണ് കോര്‍പറേഷനുകള്‍ക്കും മുനിസിപ്പാലിറ്റികള്‍ക്കും ബാധകമായത്. ഈ നിയമമായിരുന്നു 2011 വരെ ചില പഞ്ചായത്തുകളിലും നിലവിലുണ്ടായിരുന്നത്. 2011ല്‍ പഞ്ചായത്തുകള്‍ക്ക് മാത്രമായി കേരള പഞ്ചായത്ത് ബില്‍ഡിങ് റൂള്‍  നിലവില്‍വരുകയും അത് എല്ലാ പഞ്ചായത്തുകള്‍ക്കും ബാധകമാക്കുകയും ചെയ്തു. ഈ നിയമപ്രകാരം പഞ്ചായത്തുകളെ കാറ്റഗറി 1, കാറ്റഗറി II എന്നിങ്ങനെ വിഭജിച്ചിട്ടുണ്ട്. നേരത്തേതന്നെ മുനിസിപ്പല്‍ ബില്‍ഡിങ് റൂള്‍ നിലവിലുണ്ടായിരുന്ന പഞ്ചായത്തുകളാണ് കാറ്റഗറി ഒന്നിലുള്ളത്.

അനുമതി വേണ്ടാത്തതാർക്ക്​
കേരളത്തില്‍ നിര്‍മിക്കുന്ന പൊതുവായതോ സ്വകാര്യ ആവശ്യത്തിനുള്ളതോ ആയ ഏതൊരു കെട്ടിടത്തിനും ഈ നിയമം ബാധകമാണ്. നിലവിലുള്ള കെട്ടിടത്തില്‍ മാറ്റംവരുത്തുന്നതിനും കൂട്ടിച്ചേര്‍ക്കുന്നതിനും ഉപയോഗത്തിലുള്ള മാറ്റംവരുത്തുന്നതിനും നിയമം ബാധകമായിരിക്കും. മാത്രമല്ല, കുടുംബസ്വത്തുക്കള്‍ ഭാഗംവെക്കുന്നതൊഴികെയുള്ള വിഭജനങ്ങള്‍ക്കും മറ്റു വികസനപ്രവര്‍ത്തനങ്ങള്‍ക്കും ഈ നിയമം പാലിക്കപ്പെടേണ്ടതുണ്ട്. ഇത്തരത്തിലുള്ള എല്ലാ കാര്യങ്ങള്‍ക്കും പ്ളാന്‍ സമര്‍പ്പിച്ച് അനുവാദം വാങ്ങിയ ശേഷമേ പ്രവൃത്തികള്‍ ആരംഭിക്കാന്‍ പാടുള്ളൂവെന്ന് നിയമം അനുശാസിക്കുന്നു. എന്നാല്‍, കാറ്റഗറി II പഞ്ചായത്തുകളില്‍ 100 ചതുരശ്ര മീറ്റര്‍ (1076 ചതുരശ്ര അടി) വരെയുള്ള വീടുകള്‍ക്ക് മുന്‍കൂര്‍ അനുവാദം വാങ്ങുന്നതിനു പകരം പഞ്ചായത്തുകളില്‍ ഇന്‍റിമേഷന്‍ ഫോറം പൂരിപ്പിച്ചു നല്‍കിയാല്‍ മതി.

മുന്നിൽ മൂന്നു മീറ്റർ, പിന്നിൽ രണ്ട്​
10 മീറ്റര്‍ വരെ ഉയരമുള്ള വീടുകള്‍ നിര്‍മിക്കുന്നതിന് മുന്‍ഭാഗത്ത് ശരാശരി മൂന്നു മീറ്റര്‍ അകലം അതിരില്‍നിന്നുണ്ടാവണം. പിന്‍ഭാഗത്ത് ശരാശരി രണ്ടു മീറ്ററും ഒരു പാര്‍ശ്വത്തില്‍ ചുരുങ്ങിയത് 1.20 മീറ്ററും മറുപാര്‍ശ്വത്തില്‍ ചുരുങ്ങിയത് ഒരു മീറ്ററും തുറസ്സായ സ്ഥലം ആവശ്യമാണ്. മുനിസിപ്പാലിറ്റികളില്‍ ഏഴു മീറ്ററില്‍ താഴെ ഉയരമുള്ള കെട്ടിടമാണെങ്കില്‍ പിന്‍ഭാഗത്ത് ശരാശരി 1.50 മീറ്റര്‍ മതിയാവും. കൂടാതെ പിന്‍വശത്തും ഒരു പാര്‍ശ്വത്തിലും തൊട്ടടുത്തുള്ള സ്ഥലമുടമയുടെ രേഖാമൂലമുള്ള അനുവാദത്തോടെ അതിരിനോടു ചേര്‍ത്ത് നിര്‍മാണം നടത്താം. എന്നാല്‍, ജനലോ വെന്‍റിലേറ്ററോ വെക്കാന്‍ അനുവാദമില്ല. പഞ്ചായത്തുകളില്‍ ഒരു പാര്‍ശ്വത്തിനു മാത്രമേ ഇത്തരത്തില്‍ ചേര്‍ത്ത് നിര്‍മിക്കാന്‍ അനുവാദമുള്ളൂ. ​​​

​റോഡിൽ നിന്ന്​ മൂന്നു മീറ്റർ
ദേശീയപാത മുതല്‍ പഞ്ചായത്ത് വിജ്ഞാപനം ചെയ്ത പാതകള്‍ ഉള്‍പ്പെടെ പ്രധാന റോഡുകളില്‍നിന്ന് ചുരുങ്ങിയത് മൂന്നു മീറ്റര്‍ അകലം പാലിച്ചേ ഏതൊരു കെട്ടിടവും നിര്‍മിക്കാന്‍ അനുവാദമുള്ളൂ. കിണറുകളും റോഡില്‍നിന്ന് ഇതേ അകലം പാലിക്കണം. കിണറുകള്‍ മറ്റ് അതിരുകളില്‍നിന്ന് 1.50 മീറ്റര്‍ വിട്ടാല്‍ മതിയാവും. സെപ്റ്റിക് ടാങ്ക്, ലീച്ച് പിറ്റ്, സോക് പിറ്റ് എന്നിവയില്‍നിന്നും ചുരുങ്ങിയത് ഏഴു മീറ്റര്‍ അകലം പാലിച്ചു മാത്രമേ കിണര്‍ നിര്‍മിക്കാവൂ. 
ഇത്തരം ടാങ്കുകള്‍ അതിരില്‍നിന്ന് 1.20 മീറ്റര്‍ അകലം പാലിച്ചിരിക്കണം. 125 ചതുരശ്ര മീറ്ററില്‍ (മൂന്നു സെന്‍റ്) കുറഞ്ഞ സ്ഥലമുള്ളവര്‍ക്ക് ഇളവുകള്‍ അനുവദിച്ചിട്ടുണ്ട്. വിജ്ഞാപനം ചെയ്യപ്പെട്ട റോഡുകളില്‍നിന്ന് മൂന്നു മീറ്റര്‍ അകലം പാലിക്കണമെങ്കിലും മറ്റു റോഡുകളില്‍നിന്ന് രണ്ടു മീറ്റര്‍ മതിയാവും. മുന്‍ഭാഗത്ത് ശരാശരി 1.30 മീറ്ററും പിന്‍ഭാഗത്ത് ശരാശരി ഒരു മീറ്ററും ഒരുവശത്ത് 90 സെന്‍റിമീറ്ററും മറുവശത്ത് 60 സെന്‍റിമീറ്ററും തുറസ്സായ സ്ഥലം മതിയാവും.​

വേണം മഴവെള്ള സംഭരണി
എട്ടു സെന്‍റില്‍ കൂടുതലുള്ള സ്ഥലത്ത് നിര്‍മിക്കുന്ന 150 ചതുരശ്ര മീറ്ററില്‍ കൂടിയ വിസ്തീര്‍ണമുള്ള വീടുകള്‍ക്ക് മഴവെള്ള സംഭരണിയും മഴവെള്ളം ഭൂമിയിലേക്ക് ഇറങ്ങിപ്പോകാന്‍ സഹായിക്കുന്ന പോഷണക്കുഴിയും നിര്‍ബന്ധമാണ്. കെട്ടിടത്തിന്‍െറ കവറേജിനെയും ഉപയോഗത്തെയും അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് സംഭരണിയുടെ ശേഷി നിശ്ചയിക്കുന്നത്. കൂടാതെ 400 ചതുരശ്ര മീറ്ററില്‍ കൂടിയ വീടുകള്‍ക്കും 500 ചതുരശ്ര മീറ്ററില്‍ കൂടിയ ഫ്ളാറ്റുകള്‍, ലോഡ്ജുകള്‍, ആശുപത്രി, കല്യാണമണ്ഡപങ്ങള്‍ എന്നിവക്കും സൗരോര്‍ജ ജലതാപന/പ്രകാശ സംവിധാനം ഘടിപ്പിക്കണം.

പാലിക്കേണ്ട അനുബന്ധ നിയമങ്ങള്‍
കെട്ടിടനിര്‍മാണ നിയമത്തിനു പുറമെ ഒട്ടേറെ അനുബന്ധ നിയമങ്ങള്‍കൂടി പാലിക്കേണ്ടതുണ്ട്. നഗരാസൂത്രണത്തിന്‍െറ ഭാഗമായി പ്രസിദ്ധീകരിച്ച മാസ്റ്റര്‍ പ്ളാനുകള്‍ നിലവിലുള്ള സ്ഥലങ്ങളില്‍ മേഖലാ നിയന്ത്രണ നിയമം പാലിക്കണം. നെല്‍വയല്‍-തണ്ണീര്‍ത്തട സംരക്ഷണ നിയമവും തീരദേശ സംരക്ഷണ നിയമവും (സി.ആര്‍.ഇസെഡ്) ഹൈവേ പ്രൊട്ടക്ഷന്‍ ആക്ടും പാലിച്ചുകൊണ്ടേ നിര്‍മാണങ്ങള്‍ നടത്താന്‍ അനുവാദമുള്ളൂ. റെയില്‍വേ ഭൂമിയുടെ അതിരില്‍നിന്ന് 30 മീറ്ററിനുള്ളില്‍ വരുന്ന നിര്‍മാണങ്ങള്‍ക്ക് റെയില്‍വേയുടെയും പ്രതിരോധ വിഭാഗത്തിന്‍െറ ഭൂമിയില്‍നിന്ന് 100 മീറ്ററിനുള്ളില്‍ വരുന്നവക്ക് ഡിഫന്‍സ് സ്ഥാപനത്തിന്‍െറയും മുന്‍കൂര്‍ അനുവാദം വാങ്ങിയിരിക്കണം. 
ഭൂനിരപ്പില്‍നിന്ന് രണ്ടു നിലകളില്‍ കൂടിയ വാണിജ്യ കെട്ടിടങ്ങള്‍ക്കും മൂന്നു നിലകളില്‍ കൂടിയ താമസ കെട്ടിടങ്ങള്‍ക്കും വിദ്യാഭ്യാസ, ആശുപത്രി കെട്ടിടങ്ങള്‍ക്കും ഫയര്‍ ആന്‍ഡ് റെസ്ക്യൂ വിഭാഗത്തിന്‍െറ എന്‍.ഒ.സി ആവശ്യമാണ്. 

അനുമതി കിട്ടാൻ ഒരു മാസം
നിയമപ്രകാരം പ്ളാന്‍ തയാറാക്കി സമര്‍പ്പിച്ചാല്‍ ഒരു മാസത്തിനകം അനുവാദം നല്‍കണമെന്നാണ് നിയമം അനുശാസിക്കുന്നത്. എന്നാല്‍, ഇത് കൃത്യമായി പാലിക്കപ്പെടുന്നില്ല. ഒരു ചെറിയ വീടിന്‍െറ പ്ളാനിനുവേണ്ടി പോലും ഒട്ടേറെ തവണ ഓഫിസുകള്‍ കയറിയിറങ്ങേണ്ടതായി വരുന്നു. അനുമതി വാങ്ങി നിര്‍മാണം നടത്തുന്നതിന് ജനങ്ങള്‍ക്ക് വിമുഖതയില്ല. എന്നാല്‍, അതിനായി അനാവശ്യമായി ഓഫിസില്‍ കയറിയിറങ്ങേണ്ടിവരുന്നത് ഏറെ പ്രയാസമുണ്ടാക്കുന്നു.

ജാബിർ തിരവോത്ത്​
കണ്‍വീനര്‍, ബില്‍ഡിങ് റൂള്‍ കമ്മിറ്റി, 
ലെന്‍സ്ഫെഡ് കേരള.