ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമം സർക്കാർ വളച്ചെടുക്കുന്നു

ഇന്ത്യയിലെ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമത്തിന് ഏതാണ്ട് രണ്ടു ശതാബ്​ദത്തി​​െൻറ പഴക്കമുണ്ട്. 1824ലെ ബംഗാൾ റെഗുലേഷൻ നിയമ മാണ് ആദ്യത്തേത്. തുടർന്ന് ഇന്ത്യയിലെ പല ബ്രിട്ടീഷ് പ്രവിശ്യകളിലും പല പേരുകളിൽ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമം വന്നു എങ ്കിലും 1894ഓടെ ഈ നിയമത്തിന് ഒരു ഏകീകൃത സ്വഭാവമുണ്ടായി. ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമം 1894 പിന്നീട് പലതവണ ഭേദഗതിക്ക് വിധേയ മായെങ്കിലും ഭൂവുടമകളുടെ പരാതികൾക്ക് വലിയ പരിഹാരമുണ്ടായില്ല. പൊതു ആവശ്യത്തിന് സ്വകാര്യ ആവശ്യത്തേക്കാൾ പ്രാ ധാന്യം നൽകണമെന്ന അമേരിക്കൻ ആപ്തവാക്യത്തി​െൻറ ചുവടുപിടിച്ചാണ് ഇന്ത്യയിൽ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമം രൂപപ്പെട്ടത ്.

രണ്ടു ശതാബ്​ദത്തിലെ അനുഭവവികാസമാണ് പുതിയ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമത്തിലേക്ക് ഇന്ത്യയെ നയിച്ചത്. 2013ലെ പുതിയ നിയമം (Right to Fair Compensation and Transparency in Land Acquisition, Rehabilitation and Resettlement Act , 2013) 2014 ജനുവരി ഒന്നിന്​​ നിലവിൽവന്നെങ്കിലും ഈ നിയമത്തെ കേരള സർക്കാർ അന്നുമുതൽ ദുർവ്യാഖ്യാനം ചെയ്ത് ഭൂവുടമകളെ കടുത്ത സമ്മർദത്തിലാക്കി ഭൂമി കൈക്കലാക്കുന്ന പ്രാകൃതസമീപനമാണ് സർക് കാർ സ്വീകരിക്കുന്നത്. ഇത്തരം നടപടികളെ കേരള ഹൈകോടതി 2017ൽ ‘ഷാനവാസ്​ v/s കേരള സ്​റ്റേറ്റ്​ ആൻഡ്​ അതേഴ്​സ്​’ കേസിൽ ഭ രണഘടനയുടെ വകുപ്പ് 300 (എ) വ്യാഖ്യാനിച്ചു നിശിതമായി വിമർശിക്കുന്നുണ്ട്. ഈ വിധിന്യായം ഇന്നുവരെ മേൽ​കോടതികൾ അസാധുവാക്കിയിട്ടില്ല.

എന്താണ് കമ്പോള വില?
ഒരു സ്വകാര്യഭൂമി പൊതു ആവശ്യത്തിന് ഏറ്റെടുക്കുമ്പോൾ ലഭിക്കേണ്ട നഷ്​ടപരിഹാരത്തുക നിർണയിക്കുന്ന മാർഗങ്ങളും നടപടിക്രമങ്ങളും പഴയ ഭൂമി ഏ​െറ്റടുക്കൽ നിയമത്തിലെ 23ാം വകുപ്പ് വ്യാഖ്യാനിച്ച്​ സുപ്രീംകോടതി നിരവധി വിധിന്യായങ്ങളിലൂടെ ശരിയായ കാഴ്ചപ്പാട് നൽകിയിട്ടുണ്ട്. വസ്​തു വാങ്ങുന്നവർ വിൽക്കുന്നവർക്ക് നൽകുന്ന പ്രതിഫലത്തുകയാണ് കമ്പോളവിലയെന്ന് സുപ്രീംകോടതി വിധിന്യായങ്ങളിൽനിന്ന് വ്യക്​തമാകും. (കേരളത്തിൽ ഭൂമി കൈമാറ്റം രജിസ്​േട്രഷൻ നടത്തുന്നത് ഫെയർ വാല്യു പ്രകാരമാണ്. യഥാർഥ കമ്പോളവില ചുരുക്കം ചില പ്രമാണങ്ങളിൽ മാത്രമേ കാണാൻ കഴിയൂ). പുതിയ നിയമത്തിലെ വകുപ്പ് മൂന്ന്​ (യു) 26 (ഒന്ന്​) പ്രകാരം വില നിശ്ചയിക്കുന്നത് നാട്ടിലുള്ള എല്ലാ ചെറിയ വില ആധാരങ്ങളുടെ ശരാശരി വില കണക്കാക്കിയാകുന്നത്​ കടുത്ത വഞ്ചനയും പുതിയ നിയമത്തി​െൻറ ഉദ്ദേശ്യലക്ഷ്യങ്ങളെ പരാജയപ്പെടുത്തുന്നതുമാണ്. പുതിയ നിയമത്തിൽ അധ്യായം ഏഴ്​ വകുപ്പ് 84 മുതൽ 90 വരെ പറയുന്ന ക്രിമിനൽ കുറ്റങ്ങളും ശിക്ഷാവിധികളും ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ പ്രക്രിയയിൽ നിയമവിരുദ്ധ പ്രവർത്തനങ്ങളിൽ ഏർപ്പെടുന്നവർക്ക്​ ബാധകമാണ്​. പുതിയ നിയമത്തി​െൻറ വകുപ്പുകൾ അനുശാസിക്കാതെ ഭൂമി ഏറ്റെടുത്താൽ കടുത്ത ശിക്ഷ നേരിടേണ്ടിവരും. ഇത് പഴയ നിയമത്തിൽ ഉണ്ടായിരുന്നില്ല. കമ്പോളവില നിർണയിക്കുന്ന തത്ത്വം സുപ്രീംകോടതി സുവ്യക്​തമായി പറഞ്ഞിട്ടുണ്ട്. കോടതിയുടെ തീരുമാനമാണ് കമ്പോളവില എന്ന പദത്തി​െൻറ ശരിയായ മാനദണ്ഡം.

അധിക കമ്പോളവില
പഴയ നിയമത്തിലെ അധിക കമ്പോളവില (Additional Market value) ഒരു കൊല്ലം 12 ശതമാനം ആയി നിശ്ചയിച്ചിരുന്നത് പുതിയ നിയമത്തിൽ മാറ്റമില്ലാതെ തുടരുന്നു. അധിക കമ്പോളവില സർക്കാർ നൽകുന്നത് വിവിധ മേഖലകളിലെ പഠനങ്ങളുടെ അടിസ്​ഥാനത്തിൽ രാജ്യത്തെ ഭൂമി വിലയിൽ ശരാശരി ഒരുവർഷം 12 മുതൽ 15 വരെ വർധന രേഖപ്പെടുത്തുന്നു എന്ന തത്ത്വത്തിലാണ്. പഴയ നിയമത്തിൽ വകുപ്പ് നാല്​ (ഒന്ന്​) പ്രകാരമുള്ള വിജ്ഞാപനം മുതലാണെങ്കിൽ പുതിയ നിയമത്തിൽ വകുപ്പ് നാല്​ (രണ്ട്​) പ്രകാരം സാമൂഹികാഘാത പഠനത്തി​െൻറ റിപ്പോർട്ട്​ വന്നതുമുതലാണ് കണക്കാക്കുന്നത്. കേരളത്തിലെ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ, പ്രാഥമിക വിജ്ഞാപനത്തിനുശേഷം, ശരാശരി രണ്ട് രണ്ടര വർഷംകൊണ്ട് മാത്രമേ പൂർത്തിയാകാറുള്ളൂ. മേൽപറഞ്ഞ വിജ്ഞാപനം വന്നുകഴിഞ്ഞാൽ അധിക കമ്പോളവിലയുടെ സൂചിക ചലിച്ചുതുടങ്ങും. ഇത് നാട്ടിലെ സാധാരണ ഭൂവുടമകൾക്കറിയില്ല. അത് നിയമപരമായ അവകാശമാണ്. ഇത് ആർക്കും ഇല്ലാതാക്കാൻ കഴിയില്ല.

സാന്ത്വന പ്രതിഫലം
പഴയ നിയമത്തിൽ 1984ലെ ഭേദഗതിപ്രകാരം സാന്ത്വന പ്രതിഫലം (Solatium) 15ൽനിന്ന്​ 30 ആയി 1984 ഏപ്രിൽ 30ന്​ ഉയർത്തിയുിരുന്നു. പുതിയ നിയമത്തിൽ 01.01.2014 മുതൽ 100 ആണ് നൽകുന്നത്. പൊതു ആവശ്യത്തിന് സ്വകാര്യഭൂമി ഏറ്റെടുക്കുമ്പോൾ കമ്പോളവിലക്ക്​ പുറമെ സർക്കാർ നൽകാൻ ബാധ്യതയുള്ള നിയമപരമായ അവകാശമാണ് സാന്ത്വന പ്രതിഫലം. ഭൂമി എന്നെന്നേക്കുമായി നഷ്​ടപ്പെടുന്ന പൗര​​െൻറ മനോവിഷമത്തിനും അവകാശ ലംഘനത്തിനും സർക്കാർ കമ്പോളവിലക്കു പുറമെ നൽകുന്ന പ്രത്യേകസഹായമാണ് സാന്ത്വന പ്രതിഫലം. ഒരു സ്വകാര്യവ്യക്തി മറ്റൊരു സ്വകാര്യവ്യക്തിക്ക് ഭൂമി തീറാധാരപ്രകാരം നൽകിയാൽ ഈ പ്രതിഫലം കിട്ടുകയില്ല. നിർബന്ധിതമായി ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കുന്ന (Compulsory Acquisition) പ്രക്രിയക്ക്​ മാത്രമേ ഈ സംരക്ഷണമുള്ളൂ. സമൂഹത്തി​​െൻറയും നിയമത്തി​​െൻറയും വികാസപരിണാമങ്ങൾക്ക്​ അനുസൃതമായി സാന്ത്വന പ്രതിഫലത്തുക വർധിച്ചുവരുന്നു. ഇത്​ സർക്കാറി​െൻറ ഔദാര്യമല്ല; ഭൂമി നഷ്​ടപ്പെടുന്നവ​​െൻറ അവകാശമാണ്.

എന്താണ് അവാർഡ്?
നിയമപ്രകാരം ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കുമ്പോൾ വില നിശ്ചയിച്ച് നൽകുന്ന പ്രക്രിയയാണ് അവാർഡ്. ഭൂമിയുടെ വില നിശ്ചയിക്കുമ്പോൾ നിർബന്ധമായും കണക്കിലെടുക്കേണ്ട ഘടകങ്ങൾ പഴയ നിയമത്തിലും പുതിയ നിയമത്തിലും പ്രത്യേകം പറയുന്നുണ്ട്. ഇതുസംബന്ധിച്ച് കലക്ടർ നൽകുന്ന അവാർഡ് ഒരു വാഗ്ദാനം മാത്രമാണെന്നും അത് ഭൂവുടമകൾക്ക് നിയമാനുസൃതം ചോദ്യംചെയ്യാനുള്ള അവകാശം നിയമത്തിൽ പ്രത്യേകം പ്രതിപാദിക്കുന്നുണ്ട്. പഴയ നിയമത്തിലെ വകുപ്പ് 18 (പുതിയ നിയമം 64) പ്രകാരം അവാർഡ് തുകയെ പുനർനിർണയിക്കാൻ റഫറൻസ്​ കോടതികൾക്ക് അധികാരമുണ്ട്. പുതിയ നിയമത്തിൽ റഫറൻസ്​ കോടതി എന്നതിനുപകരം റഫറൻസ്​ അതോറിറ്റി എന്ന് പുനർ നാമകരണം ചെയ്തിട്ടുണ്ട്. പഴയ നിയമപ്രകാരം സബ് കോടതികളാണ് റഫറൻസ്​ കോടതിയായി തീരുമാനിച്ചതെങ്കിലും ഇപ്പോൾ റഫറൻസ്​ അതോറിറ്റി ജില്ല കോടതികളായി സർക്കാർ ഉത്തരവിറക്കിയിട്ടുണ്ട്. എന്നാൽ, ഇത്തരം ന്യായവിചാരണകൾ ബോധപൂർവം ഒഴിവാക്കുന്ന നടപടികളാണ് ഗവൺമ​െൻറ്​ കഴിഞ്ഞ ഏഴു കൊല്ലമായി ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ പ്രക്രിയയിൽ ചെയ്തുകൊണ്ടിരിക്കുന്നത്. ശതകോടികളാണ് ഓരോ പൊതു പദ്ധതികളിലും ഭൂവുടമകളുടെ ന്യായമായ അവകാശങ്ങളെ തിരസ്​കരിച്ച് സർക്കാർ സ്വന്തമാക്കുന്നത്. സർക്കാർ നിശ്ചയിക്കുന്ന വില കോടതികൾ പുനർനിർണയിച്ച് നീതി നടപ്പാക്കുന്ന പരശ്ശതം സംഭവങ്ങളുണ്ട്​.

1882 ലെ ഭൂമി കൈമാറ്റ നിയമത്തിൽ പറയുന്ന പ്രതിഫലവും ‘നിർബന്ധിതമായി ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമ’ത്തിൽ പറയുന്ന നഷ്​ടപരിഹാരവും രണ്ടു വ്യത്യസ്​ത നിയമ നിർവചനങ്ങളാണ്. ഇവ രണ്ടും വിവിധതരത്തിൽ നിയമത്തിൽ നിർവചിക്കപ്പെട്ടിട്ടുണ്ട്​. 2013ൽ കൊച്ചി മെേട്രാക്ക്​ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമപ്രകാരം വിജ്ഞാപനം ഇറക്കിയ ഭൂമി നേരിട്ട് കൊച്ചി മെേട്രാ വാങ്ങി. പല കേസുകളിലും വസ്​തു വിൽപന കരാർ വഴിയാണ് വസ്​തു വാങ്ങിയത്. ഈ കരാറിൽ പുതിയ നിയമത്തി​െൻറ ആനുകൂല്യങ്ങൾ വിഭാവനം ചെയ്തിരുന്നു. ഭൂവുടമകൾ കേരള ഹൈകോടതിയെ സമീപിച്ചപ്പോൾ സുപ്രധാന വിധിയിലൂടെ പുതിയ നിയമപ്രകാരം അവാർഡ് പാസാക്കാൻ കോടതി നിർദേശിച്ചു. ഈ വിധിന്യായം നാളിതുവരെ മേൽ കോടതികൾ റദ്ദാക്കിയിട്ടില്ല.

സർക്കാർ ഏകപക്ഷീയമായി തീരുമാനിച്ചത് സ​െൻറിന് 52 ലക്ഷം രൂപയായിരുന്നു. ചില ഭൂവുടമകൾ റഫറൻസ്​ അ​േതാറിറ്റിയെ സമീപിക്കുകയും വില നിശ്ചയിച്ചതിൽ അപാകത തെളിയിക്കുകയും ചെയ്​തു. തുടർന്ന് റഫറൻസ്​ അതോറിറ്റി സ​െൻറിന് 75 ലക്ഷം രൂപയായി പുനർനിർണയിച്ചു. കൂടാതെ നിർബന്ധിത ഏറ്റെടുക്കലി​െൻറ മേൽപറഞ്ഞ നഷ്​ടപരിഹാരം കൂടി ചേർക്കു​േമ്പാൾ ഇൗ വില സ​െൻറിന്​ 1,80,00,000 രൂപയായി വർധിക്കും. ഇതിൽനിന്ന് മനസ്സിലാക്കാവുന്നത് 2013ലെ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നിയമം ദുർവ്യാഖ്യാനം ചെയ്ത് ഭൂവുടമകളെ സമ്മർദത്തിലാക്കി ഭൂമി കിട്ടിയ വിലക്ക്​ ഉപേക്ഷിക്കുന്ന മാനസികാവസ്​ഥയിലേക്ക് ഭൂവുടമകളെ എത്തിക്കുന്ന നടപടികൾ ഭരണഘടനയുടെ അന്തഃസത്തക്ക്​ നിരക്കുന്നതല്ല എന്നാണ്. പൗര​​െൻറ ഭൂമി കവർന്ന്​ നിയമവിരുദ്ധ നീക്കങ്ങളിലൂടെ അവരെ നിശ്ശബ്​ദമാക്കുന്ന അപരിഷ്കൃതമായ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ നടപടിയാണ് കേരളത്തിൽ നടക്കുന്നത്.

നെഗോഷിയേറ്റഡ് പർച്ചേസ്​ എന്ന ഓമനപ്പേരിലാണ് ഇത് അറിയപ്പെടുന്നതെങ്കിലും പുതിയ നിയമത്തി​െൻറ ചൈതന്യവും ആത്്മാവും ചോർത്തിക്കളയാനാണ് സർക്കാർ ശ്രമിക്കുന്നത്. കഴിഞ്ഞ ഏഴു വർഷത്തെ ഭൂമി ഏറ്റെടുക്കൽ പ്രക്രിയ സൂക്ഷ്മമായി നിരീക്ഷിച്ചാൽ സർക്കാർ വിവിധ പൊതു പദ്ധതികളിലൂടെ ആയിരക്കണക്കിന് ഭൂവുടമകളെ വഞ്ചിച്ചു എന്ന്​ കൊച്ചി മെേട്രാ കേസിലെ വിധികളിൽനിന്നു മനസ്സിലാകും. കൊച്ചിയിൽ മാത്രമല്ല, വിഴിഞ്ഞം, ലൈഫ് സയൻസ്​ പാർക്ക്, ആമ്പല്ലൂർ ഇലക്േട്രാണിക് പാർക്ക്്, കൊച്ചിൻ റിഫൈനറി, നാഷനൽ ഹൈവേ, കോഴിക്കോട്, കണ്ണൂർ വിമാനത്താവളം തുടങ്ങിയ വൻകിട പദ്ധതികളിൽ സർക്കാർ എടുത്ത നടപടികളെ ചുരുക്കംചില ഭൂവുടമകൾ മാത്രമാണ് കോടതികളുടെ ശ്രദ്ധയിൽ പെടുത്തിയത്. ഭൂമി ഏറ്റെടുപ്പി​​െൻറ പുതിയ നിയമവും പഴയ നിയമവും അവഗണിച്ച് ഏകപക്ഷീയമായി വില നിശ്ചയിക്കുന്ന സർക്കാർ നടപടി ഭരണഘടനയുടെ നഗ്​നമായ ലംഘനമാണ്.